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“樓市分化”嚴重:有的萬人搖號,還有的打折促銷

來源:上海證券報  2019-07-04 10:20:39            
與土地市場的火爆相比,上半年的樓市并沒有同頻共振。“分化”是業內提到最多的一個詞,有的樓盤萬人搖號競購,有的樓盤則冷冷清清。

  與土地市場的火爆相比,上半年的樓市并沒有同頻共振。

  “分化”是業內提到最多的一個詞,有的樓盤萬人搖號競購,有的樓盤則冷冷清清。

  易居研究院監測數據顯示,截至2019年5月底,100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米,同比增長5.4%。

  樓市的基礎是人。上半年,全國近100個城市出臺了吸引人才政策,如杭州把落戶門檻降至大專學歷。

  為了搶市場,各大房企也在盡其所能地出貨。尤其6月以來,有的城市一周推出近5000套新房。

  中原地產首席分析師張大偉認為,未來市場的周期會是6個月或者3個月,對于房企來說,要抓緊每一個窗口期。

  新房供應井噴

  房源多,是許多購房者上半年的共同感受。

  從年初到6月末,無論是一線城市北京、上海,還是二線城市南京、杭州,新房供應都是源源不斷。

  北京不斷加大限競房的供應量。據統計,截至6月底,北京合計入市限競房項目55個,累計供應住宅37851套,而截至目前網簽的僅13790套,庫存2.4萬套,市場供應充足。

  中原地產的數據顯示,上半年,北京新建商品住宅(共有產權房等保障性住房除外)共成交1.6萬套,同比上漲103%。同時,北京迎來8年來最高庫存量,新建商品房目前已有7萬多套庫存,預計靜態消化需要3年。

  上海的新房供應量也是大增。一季度,新房供應量達156.6萬平方米,同比增長69.13%。其中,3月份,新建住宅供應套數7874套,直逼2018年一季度總和。4、5月份,新房供應量累計為119.8萬平方米。

  二線城市南京,上市新房逐月增長,4月至6月,分別為3000多套、8013套、近9000套。尤其是6月最后一周,上市新房近5000套。

  據南京網上房地產統計,上半年,南京市新建商品住宅成交36630套,同比增長19.6%。目前,全市新建商品住宅庫存近3.95萬套。

  杭州的新房供應也非常充足。6月份,杭州樓市住宅推盤量今年首次突破萬套大關,達10026套。截至5月31日,杭州新建商品住房可售套數33331套,可售面積441.6萬平方米,同比分別增長34.6%、26.4%。

  “新房供應增多,主要是市場預期的改變。”某大型房企營銷負責人說,在限購、限貸等調控政策下,隨著市場的回暖,開發商入市意愿強烈。

  易居研究院監測數據顯示,截至今年5月底, 100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米,同比增長5.4%。一線城市、二線城市和三四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬平方米、22131萬平方米和20069萬平方米,同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

  廣東省房協理事趙卓文認為,在當前這個階段,政策在呵護市場,購房者信心未失,仍有強勁的購買力,樓價處在歷史高位。因此,綜合種種因素,開發商最佳的策略是:趕緊賣,優惠賣。

  萬人搖號與打折促銷

  冷熱不均,是業內對上半年樓市的一致評價。有的樓盤萬人搖號競購,有的樓盤則冷冷清清。

  蘇州,是上半年樓市最熱的城市之一。3月18日,吳江三千邑項目350套房源,216套高層在1分鐘售罄。3月25日,姑蘇區仁恒公園世紀項目,836個買家爭搶196套房源。3月30日,吳中區南山維拉項目開售,2000人深夜排隊搶房。4月6日,吳江萬科翡翠公園千人搶408套房源,開盤不到2分鐘售罄。

  盡管市場如此火爆,蘇州也有難賣的樓盤。比如,高鐵新城某樓盤,5月30日首開,即使當天認購的客戶有20000元的車位抵用券,但開盤當天的去化僅有五成。蘇州相城區另一樓盤,5月27日開盤,654套房源,當天僅賣掉100多套。

  另一熱點城市南京,分化同樣明顯。據統計,上半年,143家樓盤僅有13家樓盤在開盤1個月內全部賣光,其余樓盤通常是賣個六七成甚至三四成。有40個樓盤加推30天銷售不足30%。還有4個樓盤,開盤30天內1套都沒有賣掉。

  類似的現象,還出現在北京、深圳、廈門、杭州等大城市。

  以深圳為例,上半年,無論是普通住宅,還是豪宅項目,銷售情況總體不錯。剛需盤華強城三期,開盤幾小時即售罄。豪宅項目半島城邦四期開盤首日去化八成。

  但也有的樓盤賣不動。5月16日,南山某千萬級“網紅盤”開盤,當天共推售1110套房源,銷售均價12.5萬元/平方米,結果去化率僅11%,近五成認籌客戶棄購。位于深圳水徑地鐵站附近的某樓盤,開盤首日僅賣出35套,去化率僅8.4%。

  一些開發商不得不進行降價促銷。恒大城開盤9.5折、3.4萬元/平方米起,成為深圳今年營銷聲勢最為浩大的項目。6月20日至6月23日,深圳富潤樂庭推出21套優惠房源,折后單價3萬元/平方米起,而此前富潤樂庭均價在3.66萬元/平方米左右。

  業內人士認為,上半年銷售好的樓盤,優勢都很明顯,如新房與二手房的價格倒掛、規劃利好、區位優勢、學區利好等,銷售不盡如人意的樓盤一般是位于遠郊、配套欠缺且價格偏高。

  “未來市場分化將更加明顯,樓盤銷售冷熱不均將成為常態。”有業內人士表示。

  二手房市場高開低走

  作為樓市的晴雨表,二手房市場在上半年顯得不溫不火,呈現高開低走之勢。

  幾個一線城市,在經歷3、4月的“小陽春”之后,二手房交易便進入低迷狀態。

  據我愛我家研究院統計,上半年,北京二手住宅網簽總量為72603套,比2018年下半年減少5.42%,同比降幅為5.27%,網簽量為2015年以來最低。

  從單月來看,今年3月后,北京二手房成交就呈現明顯下滑趨勢,6月網簽量為11778套,環比下降14.43%,同比下降25.58%。3月到6月,網簽量從1.6萬套跌至1.1萬套。

  諸葛找房分析師國仕英認為,上半年,北京新房供應持續井噴,帶動新房成交量走高,分流了部分二手房需求。

  上海在3、4月各成交2.5萬套之后,5月份開始回落,二手住宅共成交約2.3萬套,環比下跌9.23%,合同成交均價約3.87萬元/平方米,環比下跌1.47%。

  月份二手房交易創新高的深圳,也沒能延續大好行情。貝殼研究院的數據顯示,上半年,深圳二手房成交量同比下降3.6%。價格也隨之下滑,今年6月,深圳二手房成交均價55591元/平方米,同比下跌6.3%。

  相比一線城市,幾個熱點二線城市的二手房市場稍顯活躍。

  上半年,南京二手房成交量為37137套房,與去年的36648套相比,增加489套,微漲1.3%。杭州上半年成交二手房38037套,同比增長10.3%。成都6月份網簽成交二手房10831套,環比下降16.63%。

 

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