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2019年樓市“中考”成績如何?這三份答卷告訴你真相

來源:每日經濟新聞  2019-07-03 08:52:47            
在剛剛過去的上半年,樓市將交上怎樣的答卷。

在剛剛過去的上半年,“小陽春”“土拍熱”“止跌令”“預警房價”“融資收緊”“調控加碼”等成為樓市關鍵詞。在“房住不炒”及“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調下,房地產市場的“中考”成績如何?

近日,中指控股發布了《2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜》《2019年上半年品牌房企銷售業績排行榜》《2019年上半年中國房地產市場總結與趨勢展望》,從土地市場、房企銷售、市場表現三方面,對上半年樓市進行了小結。

土地市場:46家房企拿地超100億 

今年春節后,土地市場隨著樓市“小陽春”行情的到來逐步回暖。進入6月,房企拿地熱度仍然不減。但今年以來在嚴厲的調控政策之下,房企搶地熱潮回歸理性,且熱點區域繼續分化。

6月29日,中指控股發布的《2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜》顯示,碧桂園、萬科、融創占據拿地總金額榜單前三位,46家房企拿地金額超100億元,長三角穩居各城市群拿地金額榜首,中西部土地市場持續受到關注。

盡管此前多家房地產頭部企業都表示土地市場過熱,將“謹慎投資”“謹慎參拍”,但這并不妨礙他們繼續稱霸拿地排行榜。

5~6月,碧桂園仍繼續保持較大的拿地力度,先后在上海閔行、金山、崇明相繼拿下住宅用地,總價近48.6億元;6月份碧桂園在杭州、臨沂、溫州的拿地權益金額均超過20億元。

易研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者指出:“碧桂園近期在上海市場拿地成本也不是特別高,說明當三四線城市有所降溫的時候,碧桂園現在還是會進入到大城市的一些郊區市場,這對于控制土地成本,有積極作用。我認為這種成本控制很大程度上有助于提升產品的競爭力和市場占有率。”

“萬科發布會也提到了,有些多元化做的并不是特別好,所以我認為后續萬科在堅持基本盤這樣一個策略下,還是會去做地產開發業務的,也符合萬科經營的的導向。”嚴躍進表示。

值得注意的是,上半年表現最為搶眼的城市無疑是土地出讓金超千億元的杭州。雖比去年同期略微“降溫”,杭州仍以絕對優勢排在1~6月全國土地成交總價榜榜首,高出排名第二的武漢近500億元。

而武漢的增長勢頭也十分驚人:成交總價同比上漲85%,成交建筑面積2475萬平方米,同比上升37%,位列成交面積榜第一。

分區域看,上述榜單顯示,1~6月長三角TOP10企業拿地金額總計2348億元,超過環渤海與珠三角拿地金額之和,繼續穩居高位。

《每日經濟新聞》記者注意到,在產業轉移、人才引進等政策的催化下,中西部重點城市成為房地產企業爭奪的投資熱土,TOP10企業上半年在西部城市拿地金額達1676億元;事實上,不僅僅是武漢,中西部核心城市西安、重慶和鄭州同樣成交火熱,在土地成交規劃建筑面積均有上榜。

同時,在環渤海區域,TOP10房企拿地金額較去年略有上升,達1022億元;珠三角區域,TOP10房企拿地金額較去年同期有所降低,金額為1111億元。天津、廣州土地成交持續放量,規劃建筑面積分別同比增長85%和70%,位于榜單的第二、第六位。

中原地產首席分析師張大偉指出,在降準、市場出現復蘇跡象的情況下,房企再次進入土地市場。特別是部分熱點城市,土地市場最近明顯開始活躍、溢價率上升迅速。上半年50大城市合計賣地20034.4億元。在一季度市場低迷的情況下,二季度土地市場全面復蘇,全國土地市場熱度推動熱點城市賣地收入刷新歷史同期記錄。

但張大偉同時提醒,6月出現了包括東莞、蘇州、杭州等城市針對土地市場拍賣政策調整。整體看,2019年上半年土地市場一季度冷清,二季度逐漸出現部分城市土地升溫,多城市針對穩地價發布政策,預計將對最近土地市場的溢價率有所影響。

房企業績:147家房企銷售額超50億

6月30日,中指控股發布的《2019年上半年品牌房企銷售業績排行榜》顯示,今年上半年,銷售額過千億元的房企達12家,而去年同期銷售過千億的房企僅有7家房企。同時,百強門檻再度拉升至132億元,較2018年同期的106.9億元,提升了25.1億元。

數據來源:CREIS中指數據

上述榜單顯示,上半年共有147家房地產企業銷售額超過50億元,較2018年同期增加9家;合計實現銷售額58537億元,平均銷售額398.2億元,同比增長10.3%;市場份額提升9個百分點,市場集中度持續提升。

其中,1000億元以上、500億~1000億元、200億~500億元房企數量穩步增長,實現穩中有進;而50億~100億元房企陣營數量則略有減少。從各陣營銷售額及增長率來看,銷售規模再上新臺階,強者恒強態勢延續。

值得注意的是,上半年制定了全年銷售目標的39家房企中,中海地產、招商蛇口、陽光城、金科集團等14家房企銷售目標完成率超過50%;21家房企銷售目標完成率均在40%~50%,僅4家房企銷售目標完成率在40%以下。

“百強門檻不斷提升,也說明隨著全國整個房地產銷售金額的規模上升,房企需要不斷提升銷售規模,否則在名次方面也難以遞進。這也從側面說明,部分房企不能單純看銷售金額的上升,而要看這個銷售排行榜TOP100的門檻也是在不斷提升的,這也說明行業集中度也在不斷上升。”嚴躍進告訴記者。

市場表現:城市間分化加劇

2019年上半年,調控政策力度依舊不減。7月1日中指控股發布的《2019年上半年中國房地產市場總結與趨勢展望》指出,重點城市商品房成交規模明顯分化、價格運行平穩、銷售面積與金額均顯示出“小幅轉冷”征兆。

根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示,2019年上半年百城均價累計上漲1.45%,較去年同期收窄1.19個百分點。

按城市級別分析,一線城市市場價格絕對值“高位維穩”,累計上漲0.29%,但漲幅處在低位區間;二線城市上半年累計上漲2.30%,較去年同期收窄1.92個百分點;三四線代表城市上半年累計上漲2.28%,漲幅較去年同期收窄2.47個百分點,收窄幅度在各線城市中最為明顯,其中超七成城市累計漲幅有所回落。

2017年至2019年上半年各級城市住宅均價累計漲幅和環比漲幅對比 數據來源:CREIS中指數據

“一線城市銷售情況相對比較平穩,高不到哪里去,因為政策較嚴,跌了也跌不到哪去,因為需求量還是大;二線城市可能會有些分化,有城市間的分化、階段上的分化等。部分受管控的省會城市,可能會表現較弱,部分政策平穩、非核心的重點省會城市,后續可能還會有所表現。中西部后續還是有機會,憑借相對比較好的土地成本、政策傾斜,整個發展力度會強化。部分省會城市和地級市,后續成長性會比較高。”嚴躍進指出。

數據顯示,2019年上半年50個代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬平方米,同比下降1.9%。

2014-2019年6月50個代表城市[1]商品住宅月度成交量走勢 數據來源:CREIS中指數據

對此,嚴躍進分析認為:“上半年數據呈現‘先增后穩’的格局。一季度的市場熱度難以持續,有一部分需求的釋放過快,跟這個去年需求受到壓制、以及一季度商業銀行貸款相對嚴松有關,二季度開始,隨著金融政策管控,對市場有一定的抑制作用,令數據沖高回落,也可以說開始回歸理性狀態。我認為在土地、房屋銷售等方面的都有類似的體現。”

中指控股則判斷,2019年全年全國房地產市場將呈現“市場規模高位回落,價格穩字當頭,投資、新開工中低速增長”的特點。考慮到目前全國商品房銷售規模已平穩回落,但投資、新開工增速仍較為突出,預計下半年市場規模調整將進一步深化,投資、新開工增速存繼續下調空間。

 

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