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馮俊:房地產“高質量發展”離不開市場環境的平衡

來源:中房網  2019-07-02 09:38:52            
中房網訊 6月19-20日,中國房地產業協會、住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心主辦的“住房高質量發展研討會暨走進‘廣廈獎’標桿項目(企業)”,在廣州星河灣半島項目內召開。 在本次會議上中國房地產業協會馮俊會長發表了題為《房地產高質量發展》的主題發言。

  中房網訊 6月19-20日,中國房地產業協會、住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心主辦的“住房高質量發展研討會暨走進‘廣廈獎’標桿項目(企業)”,在廣州星河灣半島項目內召開。

  在本次會議上中國房地產業協會馮俊會長發表了題為《房地產高質量發展》的主題發言。

  馮俊表示,“房地產高質量發展,不僅僅是房子要蓋好,市場環境也非常重要。”他提出,市場供求的短期平衡并不代表長期的平衡,局部平衡并不代表全局平衡,市場的平衡并不代表人民生活需要被滿足。“保障人們居住權利是保障人權基本的要素,滿足全體人民的長期好生活的需要,是考慮市場發展關系的一個重要方面。”

  以下為文字實錄:

  馮俊:各位來賓,大家上午好。今天我的題目是《房地產高質量發展》供大家參考。住房是一個主要的需求,講房地產高質量發展不僅僅是提出房地產高質量發展包括市場環境,除了房子要蓋好是一方面,我們市場環境也是非常重要的。

  一,供需平衡。

  任何行業的產業發展,供需平衡既是產業發展的基礎,也是一個目標,也是政策、決策的基礎。如果我們是供小于求,就需要改善供需調節需求,如果供大于求,當然是需要限制,提高資源的利用效率。

  這幾年來我們出現一個反復或者是出現短期的政策的繁瑣,是我們對供需矛盾的判斷的準確是有關系的。

  2015年普遍的輿論都是供大于求,很多人說足夠了,在2015年短期出現這個刺激后,馬上出現一個價格快速反彈,供給不足的矛盾。其實這是有錯誤的。有三個問題要認識清楚,我們往往講供需平衡的時候,講的是適配,房地產供需矛盾發生變化,居住生活需要發生變化,供求矛盾的判斷決定措施的基本導向是:

  美好生活需要供需平衡,既不短缺,也不過剩。

  市場供求的短期平衡點并不代表長期的平衡,局部平衡并不代表全局平衡,市場的平衡并不代表人民生活需要被滿足。

  保障人們居住權利是保障人權基本的要素,實際上我們滿足全體人民的長期美好生活的需要,這是我們考慮市場發展關系的一個重要的方面。

  所以實際上我們來看中國的房地產套戶比(套戶比:成套住房數量/家庭數量)并非超過1,住房占用不均衡比發達國家嚴重。同時,我們的非成套住房大量存在。根據2010年第六次人口普查數據,在全國10%抽樣調查的家庭戶中,城鎮家庭共2000萬戶,其中同時擁有廚房和廁所的家庭有1513萬戶,占比75%。粗略估計,現在非成套住房占住房總量的20%。2014年,城市水沖式廁所占79%;2017年,城市自來水普及率98.3%,縣城92.87%,建制鎮88.1%;2016年,管道供水入戶87.8%,居民家庭衛生廁所71.7%。

  因此,要住得體面、舒適需要分三步走:

  第一,每個家庭都有一套符合健康文明標準的住房——有獨用的廚房和水沖式衛生間。

  第二,每人一個房間。

  第三,每個家庭的住房除了廳以外的居住空間,達到N+1。

  所以,滿足人民群眾日益增長的美好居住生活需要任重而道遠。

  二,杠桿合理、風險可控

  中央文件第一次提出“房地產泡沫”問題,去年把經濟發展三大攻堅戰,第一大攻堅戰是防范金融風險,第一項任務是防范房地產風險。各位從自己的角度來看不理解,認為市場賣的很好,買房子的人在排隊,有什么風險?這不是講一個企業或者資產的風險,而是房地產發展當中對宏觀經濟的影響,房地產業可能導致系統性的金融風險,這是非常嚴重的問題,我們看一下標準,從本世紀以來,個人住房貸款余額/城鎮居民家庭總收入一直攀升,去年達到78.9%。居民家庭總收入近80%構成負債。

  我們再來看一下個人住房貸款余額/GDP的比例,2018年達到38.7%。有的學者說,杠桿率不高比美國低,但是我們必須注意到幾個事實,城鎮戶籍人口承擔住房貸款;美國1978年,人均GDP1萬美金,住房杠桿率不到20%;美國恩格爾系數小于8%,2018年中國恩格爾系數28.4%。

  商品住宅銷售額/城鎮居民家庭收入,到2018年38.7%,城鎮居民家庭總收入38.7%是總收入比,現在有兩個維度的居民家庭住房壓力,有一個部門研究稱:城鎮居民家庭住房貸款年還款額占家庭可支配收入超過50%。折算下來是幾倍的壓力。

  我們可以看一個數字,銷售額和城鎮居民總收入比的38.7%,恩格爾系數2018年28.4%兩個數字加起來是50%,從兩個維度來看,居民家庭總收入至少60%或者到70%都用于住和吃。對老百姓的生活改善和生活質量提高壓力非常大。

  同時要看到在這樣的態勢下,我們從經濟大國轉向經濟強國,房地產泡沫在不斷提高的情況下,大量催生房地產的虛擬成分,經濟發展就很危險了。所以,我認為在房地產可持續高質量發展當中,風險防范是很重要的。

  三,供應體系完善

  我們在供需矛盾的時候,都在說支付能力不足,要靠收入提高來解決,往往突出一個價格問題,決定支付能力的是兩個因素,一個是支付能力,一個是收入,一個是價格。

  支付能力是價格和收入決定的。

  既堅持市場化的改革方向,也要保障沒有能力通過市場獲得合適住房的家庭住有所居。

  應渠道合理,供應結構合理,供應的地域配置合理,可支付性合理,需求適應性合理。

  有人說中國人的偏好是買房子,其實不對的。1928年在廣州租房子的價錢和買房子的價錢是8:2,當時廣州是革命的中心,很多年輕人流進來租房子,上海在1928年租房子20%,北京是58%。所以中國人有租房或者買房子的偏好根本不對,在改革開放前都是租的,很少有私房的。導致中國人買房子的偏好是兩個因素,一個是房改的制度沒得租了就要買了,第二價格不斷的上漲,教育老百姓“晚買不如早買”前幾年央視有一個老百姓幸福指數的調查,問一個老太太“幸福嗎”他說改革開放以來很幸福,生活當中有后悔的嗎?她說“后悔當年沒有多買幾套房”。房子的數量變成一個幸福度的體現,所以在城市當中要租房結構為主導。

  所以,我們在城市當中要租房結構為主導。

  我們講高質量發展,包括后面講到的問題也是對大眾消費者來說的,不是對少數消費者來說的。

  實際上我們要認識一個問題,發展為什么?目的不是某一個企業成長得快,當然作為企業的目標是這樣的。目的是要“以人為中心”發展。要為老百姓提供幸福感。

  四、需求管理到位

  第一,優先保障居民家庭的住房權利。

  我們在住房發展當中,終級的目標是讓所有的老百姓都可以享受到社會發展的紅利。也就是說我們住房的權利要得到保障,在這個發展過程當中,優先保障居民家庭的住房權利,資金政策要制定好。

  第二,適度限制投資性需求。

  如果投資需求把房子買下來供給市場,市場的總供給不變,不影響供需的變化,如果減少供需就會導致市場波動,所以我們倡導適度限制,投資性需求。

  第三,充分利用閑置的住房資源。

  任何一個商品作為投資都有一個先決條件:短缺、少部分人持有、價格不斷漲。不然怎么會作為投資品?所以我們要充分利用閑置住房資源。

  五、提供優質產品。

  我們的目標是誤差1‰。零缺陷住房比較難,30年前請教竇以德會長中國有沒有沒有毛病的住房?竇會長說沒有;能不能使住房達到零缺陷?他說很難。總體上我們近幾年住房質量發展有所提高。

  當前最主要的任務是,消除安全隱患、滿足綠色、健康要求。原來的城市建筑方針是在90年代提出,本世紀初提出要不要修改,當時有很多學者參加討論,很多學者提出應該把“安全”兩個字加上,后來改成“經濟、適用、美觀”。但是這個“安全”問題并沒有完全解決。我建議大家有時間看一篇文章,北大的李教授去年發表的演講,他講到“我們的精心設計建設城市使我們充滿了風險”。里面講到各種各樣的風險,當然他把問題集中起來,確實比較驚人,應該說我們城市建設發展很快也很好只是有缺陷和不足,但是沒有想到有這么多問題,是不是所有隱患都沒有?

  我講一下自己的親身經歷,去年我在一個養老住宅項目當中,建的確實很不錯,南方地區自來水龍頭出水的時候是常溫,可以不做熱水,這個養老住宅項目很貼心的提供熱水,但是系統水溫在60度以上,有可能會導致老人燙傷。這就存在安全隱患,實際上住宅當中可以仔細琢磨一下,雖然有很大的改進,但是安全隱患還是比比皆是。

  第二,提高精度。雖然我們都要求毫米級的,但是實際上我們的誤差都是在厘米級的,我在公開場合說過幾次,有一個住房專家在北京買了豪宅,掛了一個畫跟哪里都不平,垂直線相差15厘米。在座的同志你們房子四個角的垂直線的誤差差多少?如果差在一厘米以內也可以給工程部發獎金了。

  當然,提高精度必然采取的途徑一定是工業化,裝配化,所以很重要的系精度要提高。一定要提高安全的精度,踐行好綠色、安全、健康的要求。

  其次,我們要節約資源,減少浪費。

  有專家說我們每年產生的建筑垃圾達到24億噸,包括裝修和施工現場。24億噸的建筑垃圾,總價值是1.2萬億,占整個房地產投資的10%,我們總是說速度下降不要緊,但是要變成有效的投資、有效的運營。

  全壽命經濟、適用,住房壽命在70-80年以上,我們要提升整體家庭住房空間的變化,提高住房的長期的適用度。

  在營銷環節應用數字化比較普及了,但是設計和建造領域,相對而言弱得多,真正達到多用生產,是建造大國到建造強國推動數字化設計、建造是非常需要的。在數字化應用當中還是要放到解決安全、健康、舒適、方便要有一個秩序。不然在智能家居建設當中,把舒適放到非常重要的位置。

  當然還有高質量的優質產品為主的,比如居住延展的生活服務,這個問題在物業服務當中大家認識比較充分了。

  我就講這些內容,謝謝大家。


 

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