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擅長趨吉避兇的開發商都在這么操作,里面有什么“陰謀”?

2018-05-17 15:44:57            

開始今天的文章前,先來看一張表格。

不知道各位有沒有發現一個現象,目前嘉興市本級確定將由幾個開發商合作開發的樓盤,不知不覺已經多達8個(后面還有一些項目,開發商們正在談合作……)。

這些項目,除了運河大公館,幾乎清一色的是地王項目,擁有超高的樓面價,極大的關注度,同時,也伴隨著高風險。由于嘉興新房備案限價的存在,拿下地王項目的開發商,可操作空間其實是比較少的,于是,合作開發如雨后春筍般冒了出來。

這在原來的嘉興,是見不到的。


 

為什么會出現這樣的情況呢?

1. 拿到地的開發商要進行風險控制

嘉興的地價已經今非昔比,原來只是3000的地價,現在動輒破萬,還要加上配建房。

開發商的拿地成本是原來的3、4倍,原來總價剛過億就能拿到的土地,現在就是十多億的資金。

別說開發商財大氣粗不在乎這點錢,對于低利潤(原來房地產利潤很高,但是現在土地價格高企,政府還限制新盤備案價的情況下,開發商的實際利潤真的不高),高周轉,多借貸的開發商來說,這樣成本的增加,是很大的一件事兒。

現在房價又經歷了如此巨大的一波漲幅,大量透支了本地人的購房資金,萬一以后有一天突然沒人買房,分銷帶不動了怎么辦。

別看現在樓市紅紅火火,看似還會一直熱熱鬧鬧下去,但只要有大型泡沫,崩盤這種事情,會不會發生,什么時候發生,誰都說不準。

那怎么辦呢,合作唄。

我拿地,你們也差不多一點,別把地價弄的太高,回頭我們合作開發這塊宅地,有錢一起賺,虧錢一起擔。

不僅降低了拿地開發的風險,還在無形間化解了宅地競拍間的競爭,自行控制土地價格(都合作開發了,誰拿地不是拿)。

2. 拿不到地的開發商要吃飯

成本增加也就算了,更可怕的是,土地還變少了。

別看嘉興每年的出讓計劃土地挺多,實際市區一年也就十宗上下。而這10宗宅地,將有超過40家開發商爭奪,搶到地的概率,與我們普通購房者買到熱銷盤的概率相差無幾。而土地是開發商的根本,拿不到土地,開發商就徹底沒有了“食物來源”。

在這樣的情況下,那些沒有拿到土地的開發商,自然會尋求與拿到土地的開發商共同合作,有錢大家一起賺,你少了風險,我也有了撈錢的機會。

 

合作開發會帶來什么好處

如此多的項目選擇合作開發,這些合作開發的項目,會給嘉興帶來怎么樣的益處呢?

1. 大牌云集

合作開發的,都是大牌開發商。就像電影一樣,大牌云集,甭管演技如何(項目品質怎么樣),其關注度和票房不會差的。

如此多的大牌開發商紛紛進駐嘉興,嘉興受到的關注度必將提升。

2. 優勢互補

術業有專攻,不同的開發商,其開發項目的優勢是不同的。多個開發商合作開發同一項目,有助于取長補短,集各家之長完善項目。

3. 分化客群

仔細觀察,會發現由于老城區的建設趨于成熟,嘉興目前新宅地的出讓區域較為集中,普遍集中在國商區、科技城、秀洲高新區等新興板塊,造成開發商拿地之后,周邊的競品項目會特別多。

這時,合作開發的另一個好處就體現出來了。同一區域的項目,雖然是不同開發商拿地,但是開發時,會有一家開發商同時參與兩個項目的開發,居中協調,使得兩個項目打造不同的戶型,選擇不同的客群,避免直接沖突。

 

合作開發的弊端在哪里

任何事情,有利就有弊,合作開發的模式,也會帶來一些獨立開發時沒有的弊端。

1. 眾口難調,效率受影響

俗話說“一山難容二虎”,多個大型開發商共同開發一個項目,總是有不同聲音的,這塊的用材,那塊的戶型,這邊的營銷方案,那邊的資金流,每一塊都要經過多個開發商的討論,項目運作效率很難提升,改動情況會很多。

而且,一旦其中一家的資金流存在問題或者項目規劃出現分歧,整個項目就必須停滯。

2. 維權困難,責任人不明確

這點是最可怕的。原來單一開發商開發項目的時候,但凡項目出現任何問題,責任人必然是這家開發商,逃都逃不掉。但是現在,合作開發模式下,如果項目出現問題,很難保證這幾家開發商不會互相推卸責任,最后別說順利維權了,想找到問題責任人都很難。

 

合作開發對一個項目來說,究竟是利多弊少還是弊大于利,仍舊存在爭議。但是合作開發這種模式,主要是為了控制風險,這點是大家公認的。

那么,作為普通購房人就需要考慮一點了,連財大氣粗的開發商都需要通過“合作開發”的模式來控制風險,我們還要“不管不顧”的買房嗎?


現在嘉興的樓市讓人看不懂。雖然從數據層面,本地的購房者在減少,但是減少的原因并不是大家認為樓市存在崩盤的風險,而是大家的資金被之前的漲幅大量透支,實在是手頭沒錢。

手上沒錢的也就算了,反正怎么都買不起;但凡手上有點錢的,都在猶豫和惶恐,到底要不要把家庭的所有資金都扔進樓市?


另一層次的調查則反映了另一個問題,現在地產投資不再是小現象,不少購房者進入樓市的目的非常明確,就是為了賺取目前新房和二手房之間價格的剪刀差。為了這部分利潤,甚至可以選擇背負高杠桿。

誠然,這樣的剪刀差,在目前的樓市短期來看,獲利空間很大,但一旦你被這部分利益吸引,背上了高杠桿,則一切將變得不可控。受到政策面的影響,目前嘉興城從投資地產到順利采摘果實的周期很長,一般需要4、5年的時間,這段時間,倘若在高杠桿下您的資金面出現了問題,很有可能導致的是全線的崩盤。

解釋,受損的不僅僅是您的經濟利益,還有您的個人信用。


其實,有句話說了很多遍了,“房子是用來住的,不是用來炒的”。

很多人把這句話當做戲言,但是,我還是想提醒大家,說這句話的主題,是國家。目前的限價和限售都比較寬容,可萬一哪天突然開始用嚴政調控樓市了(類似湖州這樣,出讓土地時就規定售價等),樓市的日子就不那么好過了。

剛需自然沒有問題,反正都是要住的。投資則需要愈發謹慎,每一種投資都是資金的博弈,都存在風險的。

而在我國,最好的風險預警,就是政府層次的告誡。


 

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